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    房地产投资信托基金(REITSs)是指专门投资于房地产或房地产抵押贷款，通过发行股票或受益凭证募集投资者资金的投资基金。 

一、美国房地产投资信托基金的发展模式 

    美国是房地产证券化最发达的国家，其运行模式对全球房地产证券化有着深刻的影响。REITs是房地产证券化的一种典型形式，、房地产证券化开始于20世纪60年代的美国，此后，日本、英国等国家争相仿效。美国 REITs经过近10年的发展，70年代初达到顶峰，其后由于经济危机和房地产市场萧条，房地产投资信托基金出现衰落，资金外流。随着税收法案的修订和有关限制的放宽，房地产投资信托基金在80年代后再度回升，资产值不断增高，1991年达到历史新高。 

1、组织形式 

    美国REITs在70年代达到顶峰，当时主要以封闭式基金为主。但在随后而来的经济危机中，大部分封闭式基金破产，造成投资者的资金血本无归。开放式基金由于必须保留一部分资金用于投资者赎回，从而使得有些开放式基金得以生存。随着美国 REITs投资在80年代的回升，开放式基金以其良好的流动性和抗风险能力成为取代封闭式基金的主流产品。投资基金按其法律地位及不同的组织形态可分为公司型投资基金和契约型投资基金。美国因有关法律规定契约型基金不准上市交易，因而公司型基金在美国占主体地位。 

2、投资方式 

    根据资金投向的不同，房地产投资信托可分为权益REITs(equity REITs)、抵押REITs(mortgage REITs)和混合REITs(hybrid REITs)三种形式。 

    权益REITs，是通过获得房地产的产权以取得经营收入，其收入主要来源于属下房地产的经营收入，还来源于房地产的增值收益。 

    抵押REITs，主要从事较长期限的房地产抵押贷款和购买抵押证券 (MBS)，收入主要来源于发放抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息，以及通过发放参与型抵押贷款所获抵押房地产的部分租金和增值收益。 

    混合REITs，则带有权益REITs和抵押REITs的双重特点，其投资资产既有房地产也有抵押贷款，收益比抵押REITs要稳定，但不如权益 REITs的收益高。 

    早期的房地产投资信托主要为权益型信托，目的在于获得房地产的产权以取得经营收入，但随后抵押信托发展较快，曾一度超过权益型信托。近些年来，混合信托也有一定的发展。目前，权益型REITs占主导地位。 

3、退出机制 

    投资者进行投资的目的是获得资本回报的同时能够收回原始投资，所以REITs的退出机制对其发展和繁荣起着非常重要的作用。美国通过建立良好的外部市场环境和法律环境实现 REITs的退出制度，为投资者回收资金提供了多种渠道，从而更有利于 REITs的发展。 

    REITs在美国得以发展的主要原因，首先是税收优惠。美国通过颁布税法，避免对REITs的重复征税。税法规定由于投资基金作为投资者资金的集合不存在公司税的问题，只要由投资者缴纳个人所得税即可。美国法律还规定，房地产基金投资的房地产属于免税资产。其次，完善的资本市场和退出机制是REITs发展的重要原因。美国拥有成熟的市场经济环境和完善的资本市场，发达的资本市场为房地产投资信托基金取得高收益提供了有利条件。REITs已经成为美国房地产证券化的主流产品，其作用是使大额的不动产转换为小额的易于分割流通的证券，从而克服了房地产资产的变现难及流动性差的缺点。另外，美国的证券交易市场功能齐全，具有多层次的市场结构，不但有主板市场，而且有二板市场，这为房地产权交易创造了条件，也为房地产投资基金的投资退出提供了便利的渠道。第三，完备的法律体系和监管机制是REITs发展的保障。美国在REITs的组织形式、投融资模式以及收入分配等方面部在法律上进行了明确的界定。如美国法律规定REITs资产价值的75％以上必须由房地产资产、现金和政府发行的有价证券构成。美国投资基金业的监管法律比较完备，一是联邦监管体系，二是州监管体系。 

二、中国房地产投资信托基金发展现状 

    2003年9月，首个中外合资房地产投资基金——中国住宅产业精瑞基金有限公司在香港建立，并注册成立了中国住宅产业精瑞基金管理公司，同时在北京成立了精瑞联合住宅产业投资公司。基金管理公司以契约的形式全权委托北京精瑞联合住宅产业投资公司对基金在国内住宅产业项目的投资管理。 

    2004年1月，北京国际信托投资公司发行欧尚信托计划。根据该信托计划，受托方(北国投)将委托方(信托投资人斯托资金不超过1亿元人民币用于购买天津峰汇广场l—3层商铺，该商铺已与天津欧尚超市有限公司签订40年租期合同，信托期限为三年，受益人预期年收益率为6％。此信托产品推出后很受投资者青睐，不到一个月就全部售完。 

    2005年初，联信宝利又推出一只准房地产信托基金。与以前的房地产信托产品先有项目再募资金相比，联信宝利是先募集资金，然后在国内前景看好的地区投资房地产。投资的方式多样，包括贷款、股权投资、成熟物业产权购买等多种方式。同时，与以往房地产信托产品一般只发一期不同，它是国内首个分期发行的产品。此外，它还在预期收益以外增加了浮动收益，类似基金的分红。总体来看，该计划已十分接近契约型封闭式基金。 

    中国政府已经认识到发展房地产信托的重要性和必要性，正在加紧制定相关政策法规来规范和监管房地产信托业务。2004年10月18日，银监会发布了《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意见稿)》，目前尚未正式出台，但这为催生中国的房地产信托投资基金(REITs)做好了准备。 

三、中国房地产投资信托基金发展模式的选择 

(一)组织形式 

    从房地产投资信托的组织形式来看，根据我国现阶段房地产业发展阶段和资本市场状况，目前适合发展公司型的房地产投资信托，并以封闭式基金为主。公司型REITs具有长期稳定经营、便于筹集资金和更好地保护投资者利益等优点。 

    采用封闭式REITs的主要原因是目前我国REITs赖以发展的基础是一个不成熟的证券市场和不规范的房地产市场，在这种条件下发展开放式基金，一旦证券市场和房地产市场发生波动，必然会波及房地产基金市场，房地产基金市场波动，又会进一步加剧证券市场和房地产市场波动，从而形成恶性循环。 

(二)投资方向 

    我国REITs的投资范围和方向要结合我国的经济发展水平和房地产业发展阶段而定，而且随着房地产业的发展，要相应地调整投资范围的侧重点，这样才能达到以发展REITs来促进房地产业发展的目的。目前，我国房地产业还处于发展阶段，以增量房地产开发为主，此时如能推出REITs，可重点投资房地产的项目开发，在个别房地产业发展比较成熟的城市(如上海、北京等)也可进行收益型REITs的试点。随着房地产行业和资本市场不断成熟，可适时推出以权益REITs和抵押REITs为主的产品。 

(三)退出制度 

    房地产投资基金与其他的产业资本一样，其最终的目的都是为了追逐利润，因而建立房地产投资信托基金的退出制度尤为重要。根据国外的经验和中国具体国情，可选择回购股份和通过上市来完成资本退出或股权转让来实现房地产投资信托基金的资金回收。另外，随着中国资本市场的发展和完善，二板市场将会建立，从而为房地产投资信托基金的退出提供新的渠道。 

    中国的房地产投资信托基金还处于萌芽阶段。随着中国资本市场的完善，房地产业的发展和国内相关法律法规的建立和健全，中国的房地产投资信托基金必将得到长足发展并摸索出适合中国国情的房地产投资信托基金的发展模式。